Amortização Caixa: simulador e como funciona!

Amortização do empréstimo hipotecário é o processo de pagar um empréstimo de habitação até que o saldo do empréstimo chegue a 0. Seu cronograma de amortização rastreia esse processo de pagamento do financiamento imobiliário. A amortização da CAIXA basicamente mostra este processo.

Amortização da CAIXA: como funciona?

O conceito básico de amortização hipotecária é simples: você começa com um saldo de empréstimo e paga em parcelas iguais ao longo do tempo. Mas quando você olha mais de perto a cada pagamento, verá que paga seu diretor de empréstimo e juros em um ritmo diferente.

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Entender como o seu cronograma de amortização funciona o ajudará quando se trata de patrimônio líquido, refinanciamento e pagar sua hipoteca mais cedo. Aqui está o que você deve saber e como usar o simulador de amortização para quitar suas dívidas.

Como amortizar financiamento da CAIXA?

A maioria dos empréstimos hipotecários é “totalmente amortizada”. Isso significa que eles são pagos em parcelas mensais por um período definido. No final desse período, o saldo do empréstimo atinge R$0.

A amortização de financiamentos é o processo de calcular os pagamentos de empréstimos que amortizam – o que significa pagar – o valor do empréstimo.

Em um financiamento totalmente amortizado, os pagamentos de empréstimos são determinados de modo que, após o último pagamento ser feito, não há saldo restante.

Se você possui uma hipoteca de taxa fixa, como é o caso dos financiamentos da CAIXA dentro do sistema PRICE, seus pagamentos mensais de hipoteca sempre permanecem os mesmos. Mas o detalhamento de cada pagamento – quanto vai para o principal do empréstimo versus juros – muda com o tempo.

No sistema SAC, o Sistema de Amortização Constante, os valores começam mais altos e vão reduzindo até a última parcela.

Como resultado, cada pagamento tem um impacto diferente no saldo do financiamento imobiliário.

Para amortizar seus pagamentos, basicamente você deve pagar os valores normalmente. E dentro desse contexto, você pode adicionar mais valores para ir reduzindo o valor total devido.

Amortização do financiamento imobiliário na prática

No início do seu cronograma de amortização, uma porcentagem maior de cada pagamento mensal é destinado aos juros do empréstimo. No final, você está pagando principalmente diretor.

Essa transição – da maioria dos juros para principalmente principal – afeta apenas a quebra de seus pagamentos mensais. Se você tiver uma hipoteca de taxa fixa, o valor que você paga todos os meses em relação ao principal e os juros juntos permanecerá o mesmo.

Portanto, como isso não afeta o valor total do pagamento, por que a repartição de seus pagamentos é importante?

Sua quebra de pagamento é muito importante porque determina a rapidez com que você constrói o patrimônio líquido. O patrimônio, por sua vez, afeta sua capacidade de refinanciar, pagar sua casa mais cedo ou pedir dinheiro emprestado com uma segunda hipoteca.

Quanto mais tempo o prazo do seu financiamento, mais tempo leva para pagar o valor principal emprestado e mais você pagará no total em relação aos juros.

É por isso que um financiamento de curto prazo, como uma hipoteca de taxa fixa de 15 anos, tem um custo total de juros mais baixo do que um financiamento de 30 anos com uma taxa fixa.

A amortização do seu financiamento da CAIXA pode reduzir consideravelmente os valores que devem ser pagos. (Imagem: CAIXA)

A amortização afeta apenas o principal e os juros do financiamento da CAIXA

Observe que seu cronograma de amortização afeta apenas a parte principal e os juros do seu pagamento de hipoteca.

Os pagamentos regulares incluem outros custos de propriedade também, como seguros de proprietários, impostos sobre a propriedade e, se necessário, as taxas de seguro hipotecário privado e/ou proprietários de imóveis.

Os pagamentos para essas outras despesas não mudarão com o seu cronograma de amortização. No entanto, eles mudarão durante todo o prazo do empréstimo. Por exemplo:

Sua conta de imposto sobre a propriedade mudará à medida que o governo local aumenta ou diminui as taxas de imposto – e como o valor tributário de sua propriedade muda

O prêmio de seguro pode mudar, especialmente se você decidir mudar de seguradora.

Seus prêmios de seguro de hipoteca devem mudar a cada ano, à medida que o seu saldo principal total diminui.

Os credores hipotecários acrescentam esses custos aos seus principais pagamentos de juros, porque os credores têm juros financeiros para manter essas contas pagas.

Simulador e cronograma de amortização da CAIXA

A amortização é importante porque quanto mais rápido você puder amortizar seu empréstimo, mais rápido você criará o patrimônio e mais dinheiro poderá economizar ao longo da vida do seu financiamento.

Observe atentamente o seu cronograma de amortização e você provavelmente descobrirá que seu financiamento amortizará muito mais lentamente do que você pensa, especialmente se você tiver uma hipoteca de 30 anos.

Muitos mutuários têm dificuldade em entender o quão pouco o pagamento mensal no início da vida de seu financiamento é destinado ao reembolso do principal e quanto do pagamento mensal no final da vida de seu financiamento é dedicado ao reembolso do principal.

Um simulador, como o disponibilizado pela CAIXA ou em vários sites pode te ajudar a analisar os valores de amortização e quanto você amortizará ao realizar pagamentos extras.

Os proprietários podem não prestar atenção ao seu cronograma de amortização, porque seu pagamento total não muda.

Mas se você quiser explorar o patrimônio líquido ou pagar seu empréstimo mais cedo, esses números de interesse principal contra o interesse começam a ser importantes.

Construindo o patrimônio líquido com a amortização

No final de um financiamento hipotecário totalmente amortizador, você será o dono de sua casa. Seu valor será 100% patrimonial. Mas, devido à maneira como os financiamentos hipotecários amortizam, essa equidade se acumula lentamente à medida que você paga o financiamento.

Como resultado, você não pode assumir que concluir metade do prazo do empréstimo significa que você pagou metade do valor do seu financiamento .

Assim, um cronograma de reembolso mais curto não ajuda a economizar dinheiro com juros – também ajuda a criar o patrimônio da casa mais rapidamente.

Pagando seu financiamento da CAIXA

Alguns proprietários decidem pagar sua hipoteca mais cedo como uma maneira de economizar em pagamentos de juros.

Uma maneira de fazer isso é refinanciar um prazo de empréstimo mais curto, como uma hipoteca de 10, 15 ou 20 anos.

Mas para os proprietários que não querem o incômodo e o custo do refinanciamento, uma alternativa é fazer pagamentos extras ou “acelerados” em relação ao principal do financiamento. Os pagamentos iniciais podem ser na forma de:

Um pagamento extra a cada ano

Dinheiro extra adicionado a cada pagamento mensal

Um pagamento único, de montante fixo

Os pagamentos antecipados em relação ao saldo principal do seu empréstimo podem acelerar seu cronograma de amortização. Você economizará dinheiro porque não precisará pagar juros nos meses ou anos eliminados do seu prazo de financiamento.

Você pode usar uma calculadora de amortização com pagamentos extras para determinar a rapidez com que poderá pagar seu saldo restante e quanto juros economizaria.

Prazo de amortização da CAIXA

Antes de decidir sobre um financiamento hipotecário, é inteligente triturar os números e determinar se você é melhor com um cronograma de amortização longa ou curta.

O prazo de hipoteca mais comum é de 30 anos. Mas a maioria dos credores também oferece financiamentos à habitação de 15 anos e alguns até oferecem 10 ou 20 anos.

Então, como você sabe se é um cronograma de amortização de 10, 15 ou 20 anos é adequado para você?

1. Benefícios de um financiamento de curto prazo

O benefício óbvio de um cronograma de amortização mais curto é que você economizará muito dinheiro com juros.

Por exemplo, considere uma hipoteca de US $ 250.000 a uma taxa de juros de 3,5%:

Um empréstimo de taxa fixa de 30 anos custaria US $ 154.000 em juros totais

Um empréstimo de taxa fixa de 15 anos custaria apenas US $ 46.000 em juros totais

Os programas de amortização curtos tendem a ser uma boa decisão financeira se você estiver comprando uma primeira casa e deseja construir o patrimônio líquido mais rapidamente. Isso significa que você estará pagando mais pela principal antecipação.

Os mutuários que fazem um grande adiantamento ou planejam fazer pagamentos acelerados, ou aqueles que garantem empréstimos com baixas taxas de porcentagem anuais podem reduzir seu cronograma de amortização – pagando menos dinheiro durante a vida útil de seu financiamento e acumulando o patrimônio líquido muito mais rápido.

No entanto, um cronograma de amortização mais curto não é para todos.

2. Desvantagens de um financiamento de curto prazo

A maior desvantagem para encurtar seu período de empréstimo é que os pagamentos mensais serão muito maiores.

O aumento acentuado significa que muitos proprietários simplesmente não podem pagar uma hipoteca de curto prazo.

Além disso, a escolha de um financiamento de curto prazo em seus pagamentos mensais mais altos-você é obrigado a pagar o valor total a cada mês.

Com um financiamento de longo prazo, por outro lado, você pode pagar mais para acelerar seu cronograma de amortização, se desejar. Mas você não está comprometido com um pagamento mensal mais alto.

Você pode mudar seu cronograma de amortização da CAIXA?

A boa notícia é que, mesmo se você optar por um cronograma de reembolso mais longo-como uma hipoteca de taxa fixa de 30 anos-, você pode reduzir sua amortização e pagar sua dívida mais rapidamente por:

Refinanciamento para um financiamento de curto prazo

Fazendo pagamentos amortizadores

Obtenha a taxa e os termos mais favoráveis ​​por si mesmo. Então, se houver mais fundos disponíveis em seu orçamento, pague seu financiamento  mais rapidamente do que o agendado. Isso é o ideal com o financiamento da CAIXA.

Você pode tratar seu financiamento de 30 anos, como um empréstimo de 15 anos, optando por fazer pagamentos maiores ou extras.

Mas o oposto não é verdadeiro: você não pode tratar seu financiamento de 15 anos como um financiamento de 30 anos. Você precisará fazer pagamentos maiores de 15 anos para manter o financiamento atualizado.

Ao optar por fazer pagamentos maiores em seu financiamento de 30 anos, ocorre um desafio financeiro e você precisa dos fundos, pode parar de fazer temporariamente ou permanentemente pagamentos acelerados sem problemas ou repercussões.

Você deve amortizar seus financiamento com a CAIXA?

Quando as taxas de juros são baixas e a maioria de seus pagamentos está indo para o principal, pode não haver um argumento forte para pagar uma hipoteca mais rapidamente.

Se você acha que pode obter um retorno mais alto sobre seu dinheiro através de outros investimentos, como o mercado de ações, evite um cronograma de amortização de curto prazo.

Considere também que, quando você pagar sua hipoteca anteriormente, perderá os incentivos fiscais que poderá se qualificar, como a dedução do imposto sobre juros da hipoteca, que pode negar a economia.

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Sobre o autor

Dinheiro ou cartão é uma pergunta muito comum nas lojas. A partir desta pergunta e muitas outras, André começou a escrever sobre finanças neste blog. Formado em pedagogia, André é especialista em educação financeira, além de ser consultor financeiro e empresarial. Tem mais de 300 horas de cursos em finanças, empreendedorismo, e orçamento. Há vários anos compartilha seu conhecimento através deste site.

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